Låna på huset för att investera

Vill bara se om jag förstår argumentet med att låna på huset för att investera: Innebär detta att man i princip hela tiden vill ligga på max belåningsgrad?

Lån gjorde de flesta svenskar till miljonärer ett annat kontroversiellt uttalande som jag vågar göra är att det var de lånen som gjorde många svenskar till miljonärer. Lån är till och med motorn och den verkliga orsaken till många framgångsrika bostadskarriärer. Låt oss ta ett annat exempel på beräkning. Vi köper bostäder kontant för 1 kr.

Ökar kostnaden med 10 procent från en miljon, då tjänade vi Kronor. Problemet är att väldigt få människor köper för att leva med kontanter idag. Istället för att få en inkomst på 10 procent fick vi en inkomst som är 6 gånger mer. Om du å andra sidan hade ett lån hade du hävstång och tjänade mer än 50 procent per år! Då är du miljonär på sex år.

Det är därför jag är så fascinerad när vanligtvis äldre tycker att du är dum, som säger att du måste låna för att investera. Det är något de aldrig har gjort. Men om du sedan frågar dem om de äger huset där de lånade pengarna som gjorde dem rika, så gjorde de uppenbarligen det. I värsta fall, när jag blev en manlig slätt, var det också en färdighet. Jag är obeslutsam. Sidospår - när äldre ger råd, särskilt om bostäder - ta det med en nypa salt.

Problemet med pengar är att när du bara tittar på resultatet är det vanligtvis svårt att ta reda på vad som är lyckligt och vilka färdigheter som är. Många skulle vilja tro att det handlar om det senare, när du behöver säga att du bara har tur. Särskilt kring de bostäder vi hade i Sverige under många år, och de talvillkor som gjordes för att tjäna pengar på deras hus.

Ja, det är sant att räntorna var högre och till och med tvåsiffriga. Samtidigt fanns avdrag för full ränta, hög inflation och höga löner. Jag minns att jag såg att det i ett tal en gång var en löneökning på nästan 20 procent per år. Om du tittar på det objektivt är det mycket svårare nu än någonsin tidigare. Främst på grund av den förstörda bostadspolitiken.

Men det är en annan historia. Hur som helst, faktum är att de flesta av oss har använt lån som hävstång för att tjäna pengar. Tack vare den här artikeln vill jag ge oss möjlighet att titta på det nyktert och kanske medvetet använda det. Om du gör det medvetet kommer du också att minska behovet av tur för att få ett positivt resultat. Dela lån eller bolån? När jag testar resonemang vill jag att det ska fungera eller bibehållas på fler områden än ett.

En sådan fråga värt att fråga är vad andra långivare uppfattar som bättre säkerhet. Med tanke på att en hög ränta är förknippad med hög osäkerhet och hög risk, vad tror du leder till den högsta räntan? Vid seminarier röstar majoriteten i kammaren nästan alltid. Det vill säga en inteckning är det som ger den lägsta räntan. Låt oss vara rimliga.

Med tanke på att jag inte kan betala, hur lång tid tar det banken att ta över mitt hus och sälja det? Veckorna. Om jag inte kan betala lånet till banken, kan de bara sälja en del av huset? Nej, det är svårt att bara sälja vardagsrummet. Dessutom är det ganska mycket negativa pr att ta en familj av barn, förstöra dem och sälja dem. Du kan faktiskt se rubrikerna i kvällstidningarna framför dem.

Låt oss istället prata om det investeringslån som jag köpte indexfonder för. Hur lång tid tar det för en bank att sälja en indexfond? Några dagar som mest. Kan de bara sälja ett antal proportioner av det totala beloppet? Kommer det att vara dåligt när jag går till media och ber dem att tycka synd om mig eftersom banken med våld sålde mina aktier?

Mycket tveksamt. Logiskt sett är indexfonder eller aktier en bättre säkerhet än ett hus ur bankens synvinkel. Om jag har rätt i ovanstående resonemang, bör detta återspeglas i bankernas föreslagna räntor på lån med olika säkerheter. Låt oss se: för närvarande kan Swedbank lista räntor med bostäder som säkerhet på cirka 2. Detta är mycket sant. Swedbank erbjuder ränta på lån med bostad som säkerhet för cirka 2 procent per år.

Nordnet Annonl Xxnk erbjuder lån med värdepapper som säkerhet från 0. Avanza annonslänk erbjuder oss även lån utan ränta för lån med värdepapper som säkerhet. Naturligtvis finns det begränsningar och villkor som bra distribution, inte alla ägg i en korg och att det ska finnas säkra värdepapper. Men inget konstigt. Vad sägs om att låna för att investera är inte så konstigt som vi ursprungligen trodde?

Jag förstår att det här kan kännas konstigt, till och med väldigt konstigt, för det här är inte vad vi tänkte på i normala fall. Men då varje gång du tänker på något nytt och annorlunda. Det passar bara inte in i de redan körbara vägarna som vi har i våra huvuden. I sådana situationer är det bara viktigt att ha lite empati för dig själv och fortsätta vara nyfiken.

Det viktigaste att förstå hittills är att bra lån Gör dig rikare med dåliga lån som gör dig fattigare svårare än det inte borde vara så länge. Vad är det bästa med kreditkort?Amortera eller investera?

Låt oss titta på ett exempel. Tänk dig att du har 10 kr. Vilket är bättre? Amortera ett kreditkort med 15 procent och 10 10 kronor i skuld, eller investera 10 kronor i värdepapper upp till 8 procent och behåll skulden på kreditkortet? Det självklara valet bör falla på Alternativ A. Även om intäkterna i B kommer att vara 15 procent, kommer A fortfarande att vara bättre, eftersom avskrivningarna är riskfria.

Baserat på tidigare argument och ovan kan vi formulera den första praktiska regeln. Avskrivningar på alla lån som har en högre ränta än den vanliga bolåneräntan är cirka 1. Detta innebär i princip att alla lån är som T. Naturligtvis är detta resonemang baserat på det faktum att räntorna för dessa två lån är i storleksordningen 1. Vad är det bästa med ett CSN-lån? Låt oss titta på ett annat exempel.

Tänk dig att du har ett studielån i kronor och kronor som du måste ta ett beslut om. Amortering av hela CSN-lånet med en ränta på 0. I det här fallet skulle jag dela resonemanget enligt de tre tidigare frågorna. Ur rent matematisk synvinkel är det bäst att investera pengar. Då får du 6 KR, före skatt, som du kan använda för att betala räntan på SEK och spara mellanskillnaden själv.

Nästa fråga handlar om risken att uppnå återbetalning. Slutligen talar vi om den känslomässiga förmågan att hantera risker. Svaret på denna fråga borde vara ja för majoriteten.

Om du är i situationen att det faktiskt är möjligt att låna på huset för att investera och det känns konstigt, tänk på hur många andra gör.

Således kan vi dra slutsatsen att so - kallas CSN lån är ett lån idag som du inte behöver betala tillbaka. Du kan till och med vända dig till resonemang. Om du har möjlighet att ta fler CSN-lån än du för närvarande har, bör du göra det och investera. För närvarande finns det naturligtvis inget lån för mig som är lika gynnsamt som ett CSN-lån. Jag respekterar dock fullt ut att vissa kan hävda att detta inte är syftet med CSN-lån.

Vad är det bästa med bolån? I det här tredje exemplet tänkte jag på resonemang om den vanligaste möjligheten för de flesta av oss - bostadslån. De är lite komplicerade, eftersom förhållandena kan se väldigt olika ut. Men låt oss göra följande antaganden: priset på en genomsnittlig villa i Sverige är cirka 3 kronor. Jämförelse av förhållandet mellan lån och kapital med direkt avskrivning på 2 procent per år.

Den streckade linjen är avskrivningar från 2 till 0 kronor över 50 år. En helt ritad linje är eget kapital, det vill säga värdet på huset minus aktierna. Baserat på antagandet att värdet är konstant ser vi hur eget kapital ökar linjärt med avseende på hur lånet återbetalas. Det är inte förvånande att kapitalet är 3 3 kronor i slutet av perioden, eftersom lånet är helt återbetalat.

Tittar vi på Alternativ B istället ser grafen ut så här: jämför belåningsgrad och eget kapital om du följer återbetalningskraven och investerar upp till 6 procent per år istället. Den streckade linjen visar skillnaden när vi följer avskrivningskraven. För de första åtta åren är scheman identiska eftersom 2 procent återbetalas per år. Då slutar vi betala av den sista procentsatsen och investerar den istället.

Detta innebär att kreditkurvan lutar mindre samtidigt som kapitalkurvan börjar öka snabbare. Det betyder att vi ser att den prickade linjen blir konstant, och kapitalkurvan blir mer exponentiell och går bort. Om vi tittar på värdet av det slutliga värdet efter 50 år har du aktier på cirka 5 kronor. Det vill säga 1 kr är större än i exempel A.

Då tog vi också hänsyn till resterande 1 kr lån. En jämförelse av att investera eller betala av en inteckning nedan visar båda alternativen sida vid sida. Alternativkostnaden är pengar som du kan få, men du får inte om du betalar tillbaka. Jag brukar tänka på det eftersom det är pengarna som jag lämnar på bordet. Observera att summorna bygger på ett antal antaganden och att poängen med exemplet är att visa denna möjlighet och ge ett förslag på hur man tänker och resonerar.

Se skärmdumpar från deras webbplatser nedan. Således är tankesättet inte ovanligt. Tänk på att de räknar både pensioner, privat sparande, hushållssparande och eventuellt företagssparande när det sätter gränser för beloppet. Vilken typ av avkastning kan du förvänta dig? Den vanliga frågan som vanligtvis uppstår är Var hittar jag en avkastning på 4, 6 eller 8 procent per år i genomsnitt.

Jag rekommenderar att du läser artikeln: där jag går igenom olika tillgångsklasser och portföljer. Den genomsnittliga årliga avkastningen på tillgångslagen och fakta för en nybörjares portfölj är 90 procent och 10 procent procent sannolikheter och fakta för en nybörjares portfölj är 60 procent och 40 procent, du tittar på en 10-årsperiod för en 60 procent portfölj. Aktier och 40 procent kan förväntas ge cirka 5 procent.

Sannolikheten för en positiv avkastning i en sådan portfölj över 10 år är mer än 90 procent - oavsett om du gör det själv eller använder fondens robot.Detsamma gäller för en portfölj på 90 procent, och 10 procent räntor är en avkastning på cirka 7 procent per år, och sannolikheten är också mer än 90 procent under en 10-årsperiod. Om belåningsgraden är mer än 70 procent måste du betala tillbaka 2 procent per år på lånebeloppet.

Om belåningsgraden är mellan 50 och 70 procent måste du betala tillbaka 1 procent per år på lånebeloppet. Dessutom, från och med den 1 mars, om hypotekslånet för din skuldkvot i förhållande till din inkomst överstiger 4, 5, kommer du att amortera med 1 procent. Om du också bestämmer dig för att betala tillbaka mer än din avskrivningsplan kan du skapa utrymme för att låna pengar på en dag när det är dags för reparationer, till exempel.

Avskrivningar förbereder dig också för framtida försäljning av huset. Priset på ditt hem kan förändras, både upp och ner. Om du amorterade och sålde med vinst får du mer pengar, och om du behöver sälja på en plats där du är förlorad kan du regelbundet utfärda ett lån skydda dig från skuld. Tänk inte på en plats för ett lån i huset som en buffertbesparing, jag är inte säker på att du kommer att få ett lån från banken den dag du behöver det.

Enligt Stefan Westerberg ska sparandet bestå av buffertsparande, avskrivningar och sparande på börsen. Om du har en lånekvot och ett värde som är mindre än 50 procent för hushåll som har en lånekvot-ett värde under 50 procent, är avskrivningar inte obligatoriska enligt avskrivningskravet, såvida du inte har för stora bolån i förhållande till din inkomst.

För dessa hushåll kan det vara bra att tänka på vad du behöver. Att ha en buffert för oväntade utgifter, som också kan användas om räntekostnaderna stiger, är högsta prioritet. Då bör du överväga vilka sparmål du eller din familj har och vilken risk du är villig att ta. Modigt sträva efter att försöka få högsta möjliga avkastning på sina besparingar.

Naturligtvis måste du överväga vad du tror, både om bolåneräntan och aktiemarknaden, även på längre sikt. Enligt Stefan Westerberg har börsen historiskt sett gjort goda vinster, men medför samtidigt en risk för att besparingskostnaderna kan öka eller minska snabbt. Tips för dig som har bolån, börsrisker kom ihåg att det alltid finns en risk att investera på aktiemarknaden. Sprid riskerna, till exempel genom att spara varje månad och fördela dina besparingar över flera geografiska och regionala områden.

Ett lån är inte en buffert, de ser inte en plats i huset som en buffertbesparing, de är inte säkra på att du kommer att få ett lån från banken den dag då du behöver det. Ta en titt på allt du ser av ditt sparande som helhet och fördela gärna sparandet mellan buffert, långsiktigt sparande, pensionssparande och avskrivningar. Låt tidshorisonten på sparpengar bestämma vilken risknivå du ska ta.

Stefan Westerberg är privatekonom på L-Xnsf-Xnrs-Xnringar och hjälper människor att fatta kloka privata ekonomiska beslut.